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Executivos e analistas do setor de compra e venda de imóveis, como Eduardo Schaeffer, presidente do Zap, acreditam que a previsão catastrófica da "bolha imobiliária" falhou e que recuo nos preços tem relação com a crise

De São Paulo - A temida “bolha imobiliária”, que segundo as previsões do início da década poderia devastar o mercado brasileiro de construção e financiamento de imóveis, não explodiu. Segundo especialista do setor, esvaziou devagarinho, se é que realmente existiu, causando apenas danos pontuais em vez de uma reação em cadeia que provocaria a quebra de bancos financiadores de moradias e colapso da própria economia do país, como o fenômeno ocorrido nos Estados Unidos, em 2008.

Analistas, no entanto, afirmam que, ainda assim, o cenário do setor imobiliário foi um dos mais impactados pela crise econômica nacional. O número de lançamentos despencou 40% nos primeiros oito meses deste ano na comparação com o mesmo período do ano passado, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, a Embraesp.

Nos jornais, em vez da proliferação de anúncios de empreendimentos, é cada vez mais fácil encontrar o nome de incorporadoras famosas associado a pedidos de recuperação judicial, como é o caso da Viver. Na tentativa de entender o que ocorre hoje no mercado imobiliário, e de saber se há sinais de recuperação no horizonte, a GME procurou especialistas que acompanham de perto esse mercado.

Tecnicamente, a “bolha” se dá quando há um desequilíbrio entre a capacidade de pagamento dos compradores de imóveis e os volumes financiados. Nos Estados Unidos, a oferta imobiliária de financiamento tornou-se fácil e volumosa, e desconsiderou a renda efetiva dos compradores. Os “subprimes”, como ficaram conhecidos esses financiamentos a perder de vista e sem garantias razoáveis por parte dos compradores, eram empréstimos de alto risco com prazo para. Aos poucos, essa montanha de financiamento sem capacidade de pagamento desmoronou e levou junto parte do sistema financeiro americano e internacional.

François Nieto, em seu novo apartamento: oportunidade de compra a preço convidativo
François Nieto, em seu novo apartamento: oportunidade de compra a preço convidativo (Foto: álbum pessoal)

 “O modo mais fácil de perceber se uma bolha existiu é se ela estourou, e a gente não verificou isso aqui no Brasil”, diz Bruno Oliva, economista da Fundação Instituto de Pesquisas Economicas (Fipe/USP). Ele explica que o mercado nacional passou por uma elevação robusta dos preços porque houve um crescimento na demanda e a oferta de crédito melhorou. E que, passado esse boom, é natural que os preços de imóveis, que vinham subindo rapidamente, desacelerem aos poucos.

Eduardo Schaeffer, presidente do Zap Imóveis, que junto com a Fipe divulga o índice Fipe-Zap – que acompanha o preço de venda dos imóveis em 20 grandes cidades brasileiras - vai na mesma linha e recorre aos dados sobre a massa salarial para concluir que o que houve no Brasil tem muito mais a ver com um movimento natural de oferta e procura do que com uma “bolha”.

“Se a gente olhar de 2000 para frente e traçar um gráfico mostrando a valorização dos imóveis, e, partindo do mesmo ponto, traçar um outro gráfico do aumento da massa salarial, você vai ver que são idênticos”. Para ele, não houve no Brasil a situação dos “subprimes” dos Estados Unidos e, apesar da recessão dos últimos anos, não se antevê a quebra generalizada nos cumprimentos de financiamentos da casa própria.

“Os preços estão andando de lado”, diz Bruno Oliva, que explica ainda que os imóveis vêm de fato sofrendo uma desvalorização em termos reais. O Índice Fipe-Zap subiu 0,11% em outubro, na comparação com setembro, refletindo um incremento no valor médio dos imóveis abaixo da inflação. Foi oitavo mês consecutivo de alta nominal, mas em sete desses oito meses o aumento ficou abaixo da inflação.

Outra consequência da crise no mercado imobiliário é o aumento dos distratos, quando o comprador desiste do negócio e, na grande maioria dos casos, briga na justiça para receber o que investiu. O escritório de Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário do consumidor, acumula hoje 4 mil ações movidas contra construtoras em São Paulo e 350 no Rio de Janeiro, das quais 73% são distratos.

São Paulo, cidade como maior número de lançamentos nos últimos anos: ações de distrato dispararam
São Paulo, cidade como maior número de lançamentos nos últimos anos: ações de distrato dispararam (Foto: Rafael Neddermeyer - Fotos Publicas)

“Esse percentual nunca foi tão alto”, afirma Tapai. Em 2014, apenas quatro de cada dez ações que o escritório acolhia eram distratos. Em 2013, apenas 17%. Marcelo Tapai explica que esse aumento diz muito sobre o cenário econômico atual. “Quem vai procurar financiamento hoje, comprou o imóvel há dois ou três anos, quando a uma realidade do mercado era muito diferente. Hoje os bancos estão mais exigentes, a liberação de crédito mais difícil e falta dinheiro no mercado”.

Sem financiamento, a maioria dos compradores não tem como pagar e as construtoras, sem receber, não entregam o imóvel. Se o comprador fica sem emprego, não tem como continuar a pagar as parcelas previamente acordadas. Nesse cenário nasce o distrato. E se ele é ruim para o consumidor, que não consegue reaver a totalidade do que investiu, também atrapalha as construtoras que veem seus estoques subirem e o caixa da empresa sangrar. “

Por outro lado, o estoque em alta ajuda a criar oportunidades interessantes para quem não caiu no desemprego e tem dinheiro guardado, como o engenheiro François Nietto, 55. Não estava em seus planos trocar de imóvel, mas diante do que se pode chamar de uma verdadeira pechincha, não resistiu. Trocou o apartamento em Perdizes, na zona oeste da capital paulista, onde morava com a mulher, por outro com uma metragem muito maior no Brooklyn, bairro também muito valorizado. O metro quadrado, avaliado em R$ 12 mil na época do negócio, saiu por R$ 8 mil.

A venda do imóvel usado permitiu quitar grande parte da dívida, e a intermediação da construtora junto ao banco facilitou o financiamento. O casal assumiu uma prestação confortável, segundo ele. “Coube no orçamento”, afirmou.

Há outros movimentos recentes que corroboram com algum otimismo, apesar da crise. Em agosto, a Caixa ampliou a linha mais barata de financiamento para imóveis acima de R$ 225 mil. Em julho, o banco já havia aumentado de 70% para 80% a cota a ser financiada nos imóveis novos acima de R$ 750 mil. No início de novembro, o banco cortou os juros do financiamento imobiliário para pessoas físicas em 0,25 ponto percentual, e em 1 ponto percentual para pessoas jurídicas.

Até setembro, o total de financiamentos contratados do pela Caixa foi de R$ 56,8 bilhões, o que permite projetar até o final do ano um volume maior do que os R$ 69,9 bilhões de 2015. Embora o total de financiamento de 2014 ainda esteja distante, os números deixam o mercado um pouco mais otimista, já que Caixa Econômica é responsável por quase 70% de todos os financiamentos imobiliários do país, um verdadeiro termômetro do setor.